TATERU(旧会社名:インベスターズクラウド)でアパート経営を始める話

今年はずっと不動産投資の勉強をしており、いろんな業者と会ったり銀行融資担当者と会ったりと忙しく過ごしております。資産運用EXPOという見本市に行ったりもしました。

業者さんによっては、不動産による節税や不動産借入時の団体信用保険を目的に投資しましょうみたいな謳い文句で物件を勧めてきますが、当方としてはキャッシュフローを最重視という結論にたどり着きました。この辺はこの記事でも紹介していますが、玉川陽介氏の書籍にも結構影響を受けています。

玉川氏は基本的には1棟ものを好み、初期投資額とキャッシュフロー・回収額で投資を評価すべきと唱えており、様々な不動産投資手法がある中で、その意見が最もしっくりきました。そもそもですが、自分はお金持ちになるために不動産投資をするわけなので、手元に残るキャッシュで評価するのは自然なことと思えます。↓の本は、名著であり、是非とも手に取って読んでほしいです。

 

不動産投資「収益計算」のすべて [ 玉川陽介 ]

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感想(2件)

さて、改めて、不動産投資はキャッシュフローにこだわるべきです。いくら節税効果や保険があるとはいえ、毎月キャッシュを持ち出すというのは心理的にも厳しい。本当は、数多ある物件をつぶさに見て、キャッシュフローのシミュレーションをしまくった上で直観力も加味して不動産を選択し、融資を受けるべく銀行を行脚すべきでしょうが、サラリーマンであるがゆえになかなか時間も取れず、融資代行までやってくれるようなところが良いなぁと思っておりました。

そんな中で会ってしまったのが、不動産投資/TATERU Apartmentを展開するTATERU㈱。当時はインベスターズクラウドという社名だったが、2018年4月にサービス名であるTATERUに社名を合わせたようです。

 

このTATERU社でアパート経営始めます。

 

さて、様々な業者さんと会う中で、TATERUにお願いすることになったのはいろいろとあるのですが、

ぶっちゃけると

営業担当者の感じが良かった!押し売りも無く、丁寧でかつ機動的に対応してくれた。

この1点につきます。

本記事では、私が投資するにいたった経緯を記します。

まぁ、流れ的には、面談→物件の紹介を受ける→物件の選定→融資→契約、そして現在目下建設中、という流れです。

株式会社TATERUとの経緯

第1回資産運用EXPO

私の場合、既にTATERU Apartmentで不動産投資・アパート経営している友人がおり、担当者を紹介してもらうことになっていました。

2018年1月に、第1回資産運用EXPOにてインベスターズクラウド(当時の社名)の展示ブースを訪れましたが、IoT×不動産投資と謳っているためか、まるでIT会社が不動産業者の中に紛れ込んでいるような雰囲気でした。そう、real Tech Estateと呼ばれるジャンルの会社で、不動産×ITで旋風を巻き起こしている会社なのです。ブースにいた社員方はスーツを着た人は1人もいなく、みんなラフな服装で、いい意味でがつがつしていないというか、いっさい営業トークを仕掛けてこない・・・他の不動産業者の展示ブースの雰囲気とは全然違います。特に、新築分譲マンション販売の営業担当者とかは売ってナンボですから、かなり電話もしつこいし、ノリもうっとうしい。

インベスターズクラウドについては名前だけは知っていました。理由は、ベンチャーながら既に東証一部上場しており、株主優待でクオカード3,000円もくれることで有名です太っ腹な会社だなぁという印象を抱いていたからです。しかし、ホームページとかを見ていると、改めて絶賛成長中の会社であることが分かります。

サービスの本質とは異なりますが、「東証一部上場」というワードにこれほどまで安心感を得たことは記憶にございません。不動産業界というのは、宅建免許制度が整備されるまではグレーな業界であったため風土的にも無理やりな営業、更にはコンプライアンスを遵守しないやり方がまかり通っている面もあるようなイメージがあります。最近、地面師の暗躍についてのニュースがありましたね。まぁ動く金額が大きいわけですから、実際、魑魅魍魎とした世界だと思います。そんな中、「東証一部上場」と言われると、株主に経営を任せられているわけですから、業績を公開する義務があり、コンプライアンスの面でも安心できます。開かれていることへの安心感。

企業規模も重要です。もし何か、瑕疵があっても経営体力的に助けてくれることが可能なわけです。零細不動産会社と契約して、逃げられることも無きにしも非ず。普段サラリーマンをしていて、いろんな会社と取引をするわけですが、やはり大きい会社と小さい会社では見方が変わります。会社が大きいということは、営業活動においても本当に良い事なのです。

資産運用EXPOはいろんな会社が展示ブースを出していました。自分が取引するなら、詐欺とか倒産にあわないよう、安心・安全を優先して、大きい一部上場の会社がいいなぁと感じるきっかけになりました。

ちなみにインベスターズクラウドの展示ブースを訪れると、本田圭佑が表紙のDVDをいただきました。

 

アプリのダウンロード

TATERU Apartmentが他社と圧倒的に違うのは、自社のIT技術力

アパート管理をITで行う、具体的には、アプリ「TATERU apartment」をダウンロードしていじってみると分かります。もちろん無料です。

このアプリを介して、営業担当者とのやり取りをチャットトークできます。ずらっとコンシェルジュが顔つきで並び、まるでLINEやFACEBOOK MESSANGERです。データのやり取りもできます。土地情報や物件情報もアプリで見ることができます。このアプリが威力を発揮するのは、不動産を所有した後。集金や、物件の維持管理における清掃報告等も全てアプリを経由して情報を得ることになっています。

そう、言うならば、アプリではじめるワンストップIoTアパート経営、まじすげー。

さて、私もアプリをダウンロードしたところ、いきなりとあるコンシェルジュから話しかけられました。ただ、友人から営業担当者の紹介を受ける予定となっていたので、無視しています。その後特に、その人からは電話等はありませんでした。

後日、紹介を受けた営業担当者から電話番号を介したショートメッセージを頂きました。そこはアプリじゃないんですね。面談日程を相談し、上野の喫茶店で会うことになりました。まか、この辺は、どの不動産業者さんであっても一緒ですね。もちろん無料で珈琲が飲めます。

 

面談

さて、面談では、3件の物件を紹介されました。全て新築1棟アパートで、土地の購入と建物建設費に係るコストが併せて1億円付近、表面利回りで6~7%程度という物件です。

資料については、

①土地の位置詳細、

②建築図面、

③投資シミュレーション

この辺が先方から提示される資料になります。初回の面談では、会社概要的なところのパンフレットでサービス概要についても説明頂けます。

土地位置詳細については、図面資料で近辺の施設や駅から何分か、といったことばかですね。

TATERU Apartmentが他の業者よりも良心的だなぁと思ったのは、投資シミュレーションが一番リアルだったこと

他の業者なら、収益だけを資料に纏めているところもありますが、TATERUさんはしっかりと固定資産税まで計上した上で、これくらいの利益(税引前)がでますと説明してくれた。その点が信頼の置けたポイントでもあります。

 

物件の特徴

新築1棟木造アパート、木造のため、だいたいが3階建の建物のようです。アパートの敷地面積によりけりですが、だいたい6室から10室程度のようです。建物のパンフレットも面談でもらいましたが、デザイナー設計のオシャレな外観でした。土地によってロフト付きだったり、1Kと1LDKが混在しているタイプだったりとまちまちみたいです。仕入れた土地から、1つ1つ設計に落とし込んでいるようです。「1つとして同じものはない」とのことです。社内にはちゃんと設計部隊が在籍し、面談の時には建築図面がもらえました。

そして、特徴的なのが何度も言いますが、IT技術力

まず、インターネット無料の物件になります。建築時にネット回線が敷設されます。

それだけがIoTアパートではない、大きな特徴が2つあります。

1つめは、IoT電気製品の一元化TATERU Apartmentのシステムに、ルンバとかTVとかエアコンとかを同期していくと、外出中でもそれらを管理・起動することができます。家に帰る15分前に、エアコンを動かしておくとか、ルンバの停止アラートとか、TVの録画とか、1つのアプリで全部管理できちゃいます。家に居なくても、照明のオン・オフをしたりとか(そんな機能いるのか?)、最先端の生活ができるようになります。

2つめは、セキュリティ。ドアは、スマートロックでICカード又はキーロックで施錠管理します。さらに、最も侵入経路になり得る窓には、センサーを取り付け、仮に開いた場合は携帯にアラートメッセージがとぶようにできる。こんなアパート他にありませんよね。

 

2回目の面談

さて、私は、1回目の面談の時に3物件紹介されました。それは、土曜日だったと思うのですが、家に持ち帰り、google mapで物件の付近を見たり、SUUMOで付近の平均賃料を見たり、その地域の地価と路線価を見たり、熟考して1つの物件に対象を絞りました。そして、1週間後の土曜日、担当者さんにチャットメール「××の物件なんですが・・・」

すると、

「売れてしまいました」「先週紹介した3物件とも既に成約になっています」

はやい!不動産売買のスピード速過ぎる!

後々知っていくのですが、不動産の売買は、思っているよりもめちゃくちゃ速く、業者のみが使用できるREINSというシステムでは、秒速で土地が売れていくらしいです。実際、いろんな角度から調べるというより、経験と勘で不動産を購入しているようです。

ていうことは、紹介されてすぐに返事しないと、というかキープしないと、すぐにまた無くなっちゃうんじゃないか・・・と考えながら、面談2回目をお願いしました。

今回も3物件紹介を受けました。すると、以前よりも、資料の見方も分かるし、なんとなくだが優劣が分かる。中でも、うまく説明できないですが、自分の中でぴんとくる物件が2つありました。そのうちの1つ、約1億円の物件で駅近で近隣に大企業があり、角地であることも悪くない物件を気にいってしまいました。その場で進めたい旨を伝えました。そして、その場で契約書ではない誓約書てきなものにサインして、その物件をすすめることになりました。

とはいうものの、1億円の物件。全く現実味がない話です。なんだが帰り道ももやもやした気持ちで一杯でした。担当者さんは、融資が通るかも分かりませんので、ぶっちゃけまだ断れますから的なことを行ってくれました。

 

融資

さて、問題は融資です。1億円なんてあるわけないですから、融資が通らなければ契約できません。融資が通らない場合は、もちろんこの話は無くなります。

源泉徴収の写メをアプリで送ってください、と担当者さんから依頼を受け、3年分を送りました。そして1週間経過後アプリで連絡が。

「見事、融資が通りました」

はや!しかもすんなり!

普通の不動産投資だと、銀行に面談に行ったりして、融資可否や金利、担保・連帯保証人等の交渉をする必要があるのですが、そういったことは全くなく融資が通りました。現実なのでしょうか?と思うくらいリアリティありません

TATERUさんはローン代行手数料を30万円程取っているので、まぁ金を払って手間を省略するといった感じでしょうか。こういうところも、暇じゃないサラリーマン大家にとってはうれしいところなんですよね。

 

まぁ、こんな流れで融資を受け、契約することになりました。

今は、管理委託の契約をしたり、アパート名を考えたり、アパート経営を始める準備段階です。リアリティもようやくでてきて、やってやるぞという気持ちです。

しかしまぁ、担当者がよかったことがスムーズにアパート経営を始める一因ではありますが、営業の愛想が良かっただけで1億円の物件にハンコを押す程私もバカでは御座いません。

自分なりの投資哲学に最も合致したのがTATERU Apartmentだったのです。IT技術や戦略に納得感があったしこれは儲けれる!勝てる!と個人的にも感じたので、投資に踏み切ったのです。

ただ、こういう契約ごとについて、最後はやはり人なんですね。IT技術で他の追随を許さず、今ノリにのっていることからか自信に満ち溢れており、そういう営業セールス電話はありません。担当者の方は非常に優秀な方でした。会社には新卒も少しずつ増えているらしく、優秀な人材が集まっている印象を受けました。この辺も上場の効果でしょうね。

 

さて、今は絶賛アパート建設中です。この話、続編もいずれはアップしたく。



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