不動産投資

スマートデイズ事件に思う事

最近、スマートデイズ㈱(旧商号:スマートライフ)が運営していた「かぼちゃの馬車」関連のニュースを多く散見します。不動産投資をこれから始める私としても行く末は注視している次第です。

スマートデイズ㈱は、かぼちゃの馬車、というブランドのシェアハウスを都内中心に展開し、サラリーマン大家の属性を利用して融資を引出し、シェアハウスを建築します。ここで運営はスマートデイズ㈱が行い、大家さんとは「30年定額家賃保証」のサブリース契約で運営しておりました。大家さん的にはノーリスクでリターンを得れる、はずだったのですが、昨秋ごろから雲行きが怪しくなり、スマートデイズ㈱は一方的に定額家賃保証を含む契約を破棄します。この、かぼちゃの馬車ブランドのシェアハウスは、そもそも相場より家賃が高く設定されていたこと、加えて一時的なシェアハウスブームに乗っかって成長したものの、ブームが終焉を迎えたことにより、稼働率が急激に悪化した様です。空室があっても満室保証分の家賃を受け取っていたはずの大家さんは、ローン支払いに苦しむようになりました。

ここで、槍玉に挙がってるのがスルガ銀行です。かぼちゃの馬車案件のほとんどはスルガ銀行が高金利で融資実行しており、その実態はほぼ審査無しで融資に至っているということが判明したのでした。おそらくスマートデイズ㈱とスルガ銀行の癒着具合は激しく密であり、提携しているかのごとくです。というわけで、大家さんは怒りの矛先をスルガ銀行に対しても向けているわけです

 

さて、契約を簡単に反故にするスマートデイズも制裁を受けるべきですし、ほぼ審査無しで融資していたスルガ銀行も何かしらのペナルティが下ると思われます。

スルガ銀行は、そもそも不動産投資業界では有名で、他の銀行で融資は断られたけどスルガでは通った、みたいな話はよくあります。最も融資を受けやすい銀行だったのです。ただし、金利は高く、4%台の金利で融資しているようです。

銀行淘汰の時代で、どうやら、ノルマ主義という社風もあり、融資をがんがん通すことに行きついたのかと推定しています。

結果的には、無責任な審査と融資で金融全体に対して影響を及ぼすような事態を招いていましたが、

しかし私は個人的にはスルガは功績も多く、むしろ融資姿勢に対しては評価すべきことだったと思ってます。

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不動産投資における表面利回りとネット利回り

参考記事:TATERU(旧会社名:インベスターズクラウド)でアパート経営を始める話

さて、不動産投資を始めるにあたり、最も理解しなければいけないことが「表面利回り」と「ネット利回り」です。
楽街や健美家といった投資物件用HPでも、利回りで物件をカテゴライズしていますし、街の不動産屋でも、「投資物件・利回りX%」といったチラシが張っています。
そもそも利回りとは、年間収益の投資金額に対する割合のことです。
100万円の債権を1年所有し、5万円の配当を得た場合、この投資は5%であるといえます。類似した言葉で「利率」という定義がありますが、これは1年間で受け取る利子の額面金額に対する割合のことです。100万円の預金で1万円の利子を得た場合、1%の利率であるといえます。まぁいまどき、そんな高利率は日本では達成できませんが・・・

さて、不動産投資における表面利回りとは、家賃・共益費といった収入に対する投資金額に対する割合のことをいいます。1,000万円の物件で、表面利回りが6%の場合は、60万円の家賃収入があるわけです。
しかし、不動産投資は、株やFXといった他の投資活動と違い、支出があります。
例えば、管理委託費が発生します。古き良き大家さん的スタイルを除いて、家賃を回収するのは委託された管理会社が行います。
また、建物に関する設備管理費。清掃作業や困りごとの受付も管理会社が行います。
そして、決定的に他の投資と違うのが、不動産を所有することによって固定資産税が発生します。
これら諸経費を収入から差し引いて収益を計算し、この収益に対する投資金額に対する割合、これをネット利回りといいます。
不動産業界では、表面利回りのみを提示して営業活動するケースが多いため、高利回りだと飛びついたら、ネット利回りは低いどころか赤字になってしまうということも少なくありません。表面利回りしか提示しない会社は、注意が必要ですね。

さて、実際にネット利回りがどれくらいになるか、区分マンションとアパートについてシミュレーションしてみました。

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【不動産投資】TATERU apartmentにたどりついた理由

こちらの記事でも書きましたが、今年、TATERU Apartment不動産投資を始めます。

担当者さんの能力と相性があって無事に契約する運びとなりました。やってみたかったというのもありますが、私の投資哲学とぴったりマッチしたということが大きいです。

いろんな業者と会って、TATERU Apartmentにたどりつきましたが、その3つの理由を纏めました。

 

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不動産投資を始める前に、非常にタメになった本3選

今年、実際に株式会社TATERU(旧商号:インベスターズクラウド)のTATERU Apartmentで不動産投資を開始します。Link記事はこちら「TATERU(旧会社名:インベスターズクラウド)でアパート経営を始める話

土地・建物・施工・維持管理を全て同社にお願いするサービスなので、結果的にはパッケージ品を買うような感じです。しかし、そこに到達するにも、不動産投資に関する書籍を貪り読み、自分なりの哲学を確立させ、この玄人だらけのグレーな業界の「光の射す道」を見つけ出したつもりで、このTATERU apartmentに投資します。

この半年、かなり時間を使って、勉強しました。ここで、不動産投資に興味はあるが手を出せない、なんだか業者さんも怪しそうだし、収益が出ない物件を掴まれそうだと前に一歩踏み出せない方々に是非とも読んでもらいたい書籍を紹介させてください。

というか結論から言いますと、是非、玉川陽介氏の書籍を読みあさってください。間違いありません。

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TATERU(旧会社名:インベスターズクラウド)でアパート経営を始める話

今年はずっと不動産投資の勉強をしており、いろんな業者と会ったり銀行融資担当者と会ったりと忙しく過ごしております。資産運用EXPOという見本市に行ったりもしました。

業者さんによっては、不動産による節税や不動産借入時の団体信用保険を目的に投資しましょうみたいな謳い文句で物件を勧めてきますが、当方としてはキャッシュフローを最重視という結論にたどり着きました。この辺はこの記事でも紹介していますが、玉川陽介氏の書籍にも結構影響を受けています。

玉川氏は基本的には1棟ものを好み、初期投資額とキャッシュフロー・回収額で投資を評価すべきと唱えており、様々な不動産投資手法がある中で、その意見が最もしっくりきました。そもそもですが、自分はお金持ちになるために不動産投資をするわけなので、手元に残るキャッシュで評価するのは自然なことと思えます。↓の本は、名著であり、是非とも手に取って読んでほしいです。

 

不動産投資「収益計算」のすべて [ 玉川陽介 ]

価格:2,030円
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感想(2件)

さて、改めて、不動産投資はキャッシュフローにこだわるべきです。いくら節税効果や保険があるとはいえ、毎月キャッシュを持ち出すというのは心理的にも厳しい。本当は、数多ある物件をつぶさに見て、キャッシュフローのシミュレーションをしまくった上で直観力も加味して不動産を選択し、融資を受けるべく銀行を行脚すべきでしょうが、サラリーマンであるがゆえになかなか時間も取れず、融資代行までやってくれるようなところが良いなぁと思っておりました。

そんな中で会ってしまったのが、不動産投資/TATERU Apartmentを展開するTATERU㈱。当時はインベスターズクラウドという社名だったが、2018年4月にサービス名であるTATERUに社名を合わせたようです。

 

このTATERU社でアパート経営始めます。

 

さて、様々な業者さんと会う中で、TATERUにお願いすることになったのはいろいろとあるのですが、

ぶっちゃけると

営業担当者の感じが良かった!押し売りも無く、丁寧でかつ機動的に対応してくれた。

この1点につきます。

本記事では、私が投資するにいたった経緯を記します。

まぁ、流れ的には、面談→物件の紹介を受ける→物件の選定→融資→契約、そして現在目下建設中、という流れです。

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