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不動産投資

不動産投資、個人事業主か法人か

さて、私はIoTアパート経営／TATERU Apartmentで、不動産投資を始めるわけですが(こちらの記事を参照)、契約まで悩みに悩んでいたのが、個人事業主で経営するのか、それとも法人設立か。

結果として、個人で不動産を所有し、個人事業主としてアパート経営することにしました。

本記事でその葛藤と経緯を綴りたいと思います。

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サラリーマンこそ不動産投資を。

不動産投資ビギナーの私が言うのもなんですが、サラリーマンこそ不動産投資をするべきであると、日に日に感じています。

 

最大の理由は、融資の通りやすさ。

自分のステータス(資産・年収含む)にレバレッジをかける不動産投資において、サラリーマン、特に上場企業勤務であれば、良い条件で融資を引き出すことができます。銀行からの安心感を直で感じることができるでしょう。

不動産投資において、上場企業に勤めている身分というのが、これほど価値のあるものなのかと感じます。日々、会社なんてくそくらえと思っている私ですが、やっぱ大きな会社に所属しているステータスってすごいんですね。

 

この社会的信用性を利用しない手はない！

サラリーマンこそ、融資をがんがん引き出して、日本経済に貢献すべきなんですよ。

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スマートデイズ事件に思う事

最近、スマートデイズ㈱(旧商号：スマートライフ)が運営していた「かぼちゃの馬車」関連のニュースを多く散見します。不動産投資をこれから始める私としても行く末は注視している次第です。

スマートデイズ㈱は、かぼちゃの馬車、というブランドのシェアハウスを都内中心に展開し、サラリーマン大家の属性を利用して融資を引出し、シェアハウスを建築します。ここで運営はスマートデイズ㈱が行い、大家さんとは「30年定額家賃保証」のサブリース契約で運営しておりました。大家さん的にはノーリスクでリターンを得れる、はずだったのですが、昨秋ごろから雲行きが怪しくなり、スマートデイズ㈱は一方的に定額家賃保証を含む契約を破棄します。この、かぼちゃの馬車ブランドのシェアハウスは、そもそも相場より家賃が高く設定されていたこと、加えて一時的なシェアハウスブームに乗っかって成長したものの、ブームが終焉を迎えたことにより、稼働率が急激に悪化した様です。空室があっても満室保証分の家賃を受け取っていたはずの大家さんは、ローン支払いに苦しむようになりました。

ここで、槍玉に挙がってるのがスルガ銀行です。かぼちゃの馬車案件のほとんどはスルガ銀行が高金利で融資実行しており、その実態はほぼ審査無しで融資に至っているということが判明したのでした。おそらくスマートデイズ㈱とスルガ銀行の癒着具合は激しく密であり、提携しているかのごとくです。というわけで、大家さんは怒りの矛先をスルガ銀行に対しても向けているわけです。

 

さて、契約を簡単に反故にするスマートデイズも制裁を受けるべきですし、ほぼ審査無しで融資していたスルガ銀行も何かしらのペナルティが下ると思われます。

スルガ銀行は、そもそも不動産投資業界では有名で、他の銀行で融資は断られたけどスルガでは通った、みたいな話はよくあります。最も融資を受けやすい銀行だったのです。ただし、金利は高く、4%台の金利で融資しているようです。

銀行淘汰の時代で、どうやら、ノルマ主義という社風もあり、融資をがんがん通すことに行きついたのかと推定しています。

結果的には、無責任な審査と融資で金融全体に対して影響を及ぼすような事態を招いていましたが、

しかし私は個人的にはスルガは功績も多く、むしろ融資姿勢に対しては評価すべきことだったと思ってます。

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不動産投資における表面利回りとネット利回り

参考記事：TATERU(旧会社名：インベスターズクラウド)でアパート経営を始める話

さて、不動産投資を始めるにあたり、最も理解しなければいけないことが「表面利回り」と「ネット利回り」です。
楽街や健美家といった投資物件用ＨＰでも、利回りで物件をカテゴライズしていますし、街の不動産屋でも、「投資物件・利回りＸ%」といったチラシが張っています。
そもそも利回りとは、年間収益の投資金額に対する割合のことです。
100万円の債権を１年所有し、5万円の配当を得た場合、この投資は5%であるといえます。類似した言葉で「利率」という定義がありますが、これは1年間で受け取る利子の額面金額に対する割合のことです。100万円の預金で1万円の利子を得た場合、1%の利率であるといえます。まぁいまどき、そんな高利率は日本では達成できませんが・・・

さて、不動産投資における表面利回りとは、家賃・共益費といった収入に対する投資金額に対する割合のことをいいます。1,000万円の物件で、表面利回りが6%の場合は、60万円の家賃収入があるわけです。
しかし、不動産投資は、株やFXといった他の投資活動と違い、支出があります。
例えば、管理委託費が発生します。古き良き大家さん的スタイルを除いて、家賃を回収するのは委託された管理会社が行います。
また、建物に関する設備管理費。清掃作業や困りごとの受付も管理会社が行います。
そして、決定的に他の投資と違うのが、不動産を所有することによって固定資産税が発生します。
これら諸経費を収入から差し引いて収益を計算し、この収益に対する投資金額に対する割合、これをネット利回りといいます。
不動産業界では、表面利回りのみを提示して営業活動するケースが多いため、高利回りだと飛びついたら、ネット利回りは低いどころか赤字になってしまうということも少なくありません。表面利回りしか提示しない会社は、注意が必要ですね。

さて、実際にネット利回りがどれくらいになるか、区分マンションとアパートについてシミュレーションしてみました。

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