不動産投資、個人事業主か法人か

さて、私はIoTアパート経営/TATERU Apartmentで、不動産投資を始めるわけですが(こちらの記事を参照)、契約まで悩みに悩んでいたのが、個人事業主で経営するのか、それとも法人設立か。

結果として、個人で不動産を所有し、個人事業主としてアパート経営することにしました。

本記事でその葛藤と経緯を綴りたいと思います。

本気なら最初から法人設立か

一般的に言われている法人所有のメリットとしては全体的・相対的に税が軽減されることです。

税制の面で法人設立は有効です

自民党政権の税制政策を見ていても、今後、個人事業主や高給取りサラリーマンの税率は上昇することが予想されます。

平成30年度税制改正では、平成32年から給与所得控除が一律10万円引き下げられ、控除上限額が適用される給与等収入金額を850万円となり、上限金額が195万円に引き下げられることになりました。

つまり、年収が850万円を超える人々は増税となります。

更に、平成32年より青色申告特別控除が現行65万円から55万円に引き下げられます。

(e-TAXでの確定申告は引き続き65万円控除のようです)

以上の税制改正を差し引いても、基本的に所得控除及び所得税率の面から、所有する不動産を拡大すればするほど、法人所有の方が有利となります。

さて、全ての不動産投資家は、1室又は1棟から始めるため、最初のうちは個人事業主で所有でも差はないでしょうが、将来的に本気で不動産投資をやっていく覚悟があるのであれば最初から法人設立して所有するべきなのかと思います。個人事業主から所有して、法人成りする場合は、不動産登記料金が費用としてかかります。

 

しかし、一方で生半可な気持ちで法人設立すべきではないという面もあります。

 

法人は「法人格」を所有した別個の存在であること

法人設立で最もデメリットに感じることは、投資で稼いだお金を自由に扱え無い事です。個人事業主であれば、「事業主借」又は「事業主貸」という仕訳項目で、帳簿上自由にお金を使ったり又は事業に補充したりできますが、法人だとそうはいきません。自分がつくった会社で自分しかその会社に所属していなくても、あくまで法人は自分とは別個の存在であり、法人で得たお金を私人が自由に使うことはできないのです。

法人設立した場合は、給与として社長である自分とお金のやり取りをすればいい、のですが、サラリーマン大家には大きなハードルとなる「副業」「社会保険」の問題があります。

 

給料が発生すれば社会保険は必須になる

社長又は代表社員一人の会社であっても、法的には社会保険に加入する義務があります。サラリーマン大家であれば社会保険は既に会社の方で加入しているはずなので、重複して加入することになります。自分の会社であっても、2つの会社に所属しているという状態になります。一般社員であれば労働条件により、社会保険に加入しなくて済むケースもありますが、会社役員には加入義務が有ります。

・・・社会保険は正直、避けて通れません。

となると、ここで発生する作業は所属会社の総務部との調整です。重複して社会保険に加入できるか、まず総務部に打診する必要があります。必然的に副業しているというか他の会社に所属していることがばれてしまいます。

例外として、役員報酬がゼロであれば加入義務は無いようです。しかし、これだと不動産投資で儲けたお金を使えることになりません。法人は「法人格」を所有した別個の存在であるという壁に阻くまれます。

また、適当な人が社長又は代表社員を務めることができれば、上記の問題は関係ありません。よくあるのは、専業主婦である奥さんが社長を務める場合ですね。しかし私の場合、第2親等まで見渡しても会社員であるため、この路線は諦めました。

副業ばれなんて、全然怖くないぜ!という方は法人設立しても問題無いのかもしれません。実際、私も副業がばれてもそんなに怖くは無いと思っていたのですが、実際に総務部と社会保険の件で調整したりするとなると総務部中どころか会社中にこの事実が知れ渡るんじゃないかなぁと思い、ここできれいさっぱり諦めました。

また、実際に法人設立となると、税理士を始め司法書士、社会保険労務士に仕事を依頼することが想定され、個人事業主であることの3倍くらいは手間がかかるんじゃないかと思います。

 

消費税還付を受けるなら法人設立

きっぱり諦めた、と書きましたが、諦めきれない最後の壁は消費税還付。

個人事業主の場合、消費税還付を受けることは限りなく厳しいのが現状のようです。法人であっても、課税売上を発生させるために1千万円単位で金の取引をして、消費税還付を受けるのがトレンドのようです。1億円のアパート、そのうち土地は3,000万円で建物・設備は7,000万円なので500万円以上は消費税になります。還付で戻ってきたら、こんなうれしい事はないのですが・・・

 

しかし結局、私は個人事業主として不動産投資を始めます。

個人事業主で不動産投資をした場合も本業との兼ね合いで節税メリットはあります。初年度、2年目は頭金や減価償却で税務上は赤字になるためです。

法人設立をした場合の節税メリットは本当に魅力的なんですが、手間を含めてかなりの覚悟が無いと法人設立すべきじゃないのかなぁと思います。法人を維持する手間を考慮して、個人か法人か、検討すべきかと。

早くアーリーリタイアして、その時に法人を設立する予定です。希望としては40歳代のうちには・・・

 

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