スマートデイズ事件に思う事

最近、スマートデイズ㈱(旧商号:スマートライフ)が運営していた「かぼちゃの馬車」関連のニュースを多く散見します。不動産投資をこれから始める私としても行く末は注視している次第です。

スマートデイズ㈱は、かぼちゃの馬車、というブランドのシェアハウスを都内中心に展開し、サラリーマン大家の属性を利用して融資を引出し、シェアハウスを建築します。ここで運営はスマートデイズ㈱が行い、大家さんとは「30年定額家賃保証」のサブリース契約で運営しておりました。大家さん的にはノーリスクでリターンを得れる、はずだったのですが、昨秋ごろから雲行きが怪しくなり、スマートデイズ㈱は一方的に定額家賃保証を含む契約を破棄します。この、かぼちゃの馬車ブランドのシェアハウスは、そもそも相場より家賃が高く設定されていたこと、加えて一時的なシェアハウスブームに乗っかって成長したものの、ブームが終焉を迎えたことにより、稼働率が急激に悪化した様です。空室があっても満室保証分の家賃を受け取っていたはずの大家さんは、ローン支払いに苦しむようになりました。

ここで、槍玉に挙がってるのがスルガ銀行です。かぼちゃの馬車案件のほとんどはスルガ銀行が高金利で融資実行しており、その実態はほぼ審査無しで融資に至っているということが判明したのでした。おそらくスマートデイズ㈱とスルガ銀行の癒着具合は激しく密であり、提携しているかのごとくです。というわけで、大家さんは怒りの矛先をスルガ銀行に対しても向けているわけです

 

さて、契約を簡単に反故にするスマートデイズも制裁を受けるべきですし、ほぼ審査無しで融資していたスルガ銀行も何かしらのペナルティが下ると思われます。

スルガ銀行は、そもそも不動産投資業界では有名で、他の銀行で融資は断られたけどスルガでは通った、みたいな話はよくあります。最も融資を受けやすい銀行だったのです。ただし、金利は高く、4%台の金利で融資しているようです。

銀行淘汰の時代で、どうやら、ノルマ主義という社風もあり、融資をがんがん通すことに行きついたのかと推定しています。

結果的には、無責任な審査と融資で金融全体に対して影響を及ぼすような事態を招いていましたが、

しかし私は個人的にはスルガは功績も多く、むしろ融資姿勢に対しては評価すべきことだったと思ってます。

地方銀行は冷たい

銀行、特に地方銀行は事業主に対して冷たい印象です。

かつて太陽光発電投資を考えていた時に、地方銀行に融資の相談に行ったことがありますが、話を聞いてもらっても一元さんというわけで断られ続けました。こちらは、源泉徴収、資産を証明できるもの、それに事業計画書、さらに加えて経歴書、家系図等を持参しても、です。太陽光発電という、彼らの中でもフローが確立しておらず、資産価値を見出しにくいものに対しては、いくら返済が確実であっても融資はできないという判断のようです。

販売管理会社の紹介で面談に行ったとある地方銀行でのみ、融資条件の提示を頂きました。それは、2,000万円の物件に対して、金利2%で1,800万円の融資可、頭金は200万円支払えということです。さらに定期預金を300万円組むことと連帯保証人を求められました。交渉は続けましたが、全く譲歩されず、融資には至りませんでした。

この経験で感じたのは、バブル後の貸し渋りでどんだけ多くの事業主が苦しんだのか、ということです。彼らには事業の評価能力は無く、素晴らしい事業がいくつも廃業・倒産に追い込まれたんだろうなぁと想像するのは容易です。地方銀行の冷たさ、というものを肌で感じた経験でした。

 

さらには、銀行利用者に対しても価値を発揮できているのか、非常に疑わしいです。

日経リサーチで、銀行満足度に対する調査である「都道府県別に見た銀行満足度ランキング」は、地銀関係者にとっては衝撃的だったのではないでしょうか?

https://www.nikkei-r.co.jp/column/id=6547

 

都道府県別で、満足度トップだったのは秋田県と滋賀県のみだったのです。

都市部では都市銀行、非都市部ではゆうちょや農協系銀行等が評価され、全体的にネットバンクがサービス面で評価されている、というイメージでしょうか。地方銀行は一体だれからも支持を受けていない現状をどうとらえているのか、話を聞きたいものです。

そして地方銀行は一体、どのように生き残り戦略を描いているのでしょうか?日本経済はシュリンクする中、グローバル化が進むわけでもありません。近年、地銀同士の合併に関するニュースがよく報道されます。

香川銀行のセルフうどん支店というネットバンキングのような画期的なサービス・高い定期預金金利でお金を集める銀行もあります。

こんな現状のなか、個人的にはスルガ銀行を利用することはないですが、そのガンガン融資を通す姿勢を評価をしていました。スルガ銀行は、リスクをしょってでも受け皿でありたいという思いで今の経営手法が始まったのではないかと勝手に思っています。おそらく、スルガ銀行のおかげで不動産投資を始めることができた人もいるでしょう。感謝している人たちも裏ではいるわけです。

今回の件で、スルガ銀行は制裁を受けるでしょうが、また彼らなりの哲学を世に示し、金融業界に旋風を巻き起こしてもらいたいものです。この閉鎖的な世界には革命児が必要です。

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