アジア不動産投資は一つの選択肢になり得るか　メリットとデメリット。

資産運用EXPOで、不動産投資業界に触れてきたのですが、大前提として日本は人口減少が避けられない状態。空家問題も既に社会問題になっており、基本的には不動産業界はジリ貧になると予想されます。
そこで、選択肢として出てくるのが、海外。特に東南アジアは、経済成長を間違いなく遂げるため、今のうちにアジアの不動産に手を付けておくのも1つの手です。資産運用の王道理念はリスク分散であり、日本に不動産を持っている方にとっては、2つめの不動産は海外も視野に入れるべきかもしれません。
特筆すべきは東南アジアの成長期待値です。

大手コンサルPwCのレポート「2050年の世界」によると、インドネシアは世界4位のGDP規模の国になっており、フィリピン・ベトナムもGDP成長はすさまじい伸びを達成する予想がされています。

• 中国は2030年までに世界最大の経済大国になることは明白だが、長期的には成長率が世界平均に収束する見通し

• インドは2050年までに米国を抜いて世界第2位の経済大国となる可能性

• インドネシア、メキシコ、ナイジェリアが、英国とフランスをトップ10の座から追い出す可能性

• フィリピン、ベトナム、マレーシアも著しい伸びを示す見込み

• コロンビアとポーランドは、2050年までブラジルとロシアよりも力強く成長

引用：https://www.pwc.com/jp/ja/press-room/world-in-2050-150227.html

現状の東南アジア諸国の不動産事情はといいますと、インドネシアのように外国人が不動産を所有することが禁じられている国もありますが、ベトナムでは2015年に外国人の不動産所有が解禁されており、不動産を所有できますが、基本的には共産主義であり、土地は国庫に帰するため、借款という形になります。また、マレーシアでは土地・マンション共に所有することができますし、カンボジアでもマンションを所有することができます。

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シティインデックス㈱は、ネットで検索しているとどうやら村上世彰さん率いる村上ファンドの関連会社のようです。カンボジア・マレーシア・ベトナムの不動産を販売しており、この3国についての経済情勢が記載されています。この会社の不動産は１千万円台から、利回りも予想で8％以上と高く、今後の需要からも空室リスクは非常に低いと判断できます。

参考までに読んでみたこの本も非常に良い本でした。

日本×海外のグローバル投資と謳っており、日本・アメリカのような海外先進国・東南アジアといった途上国で分散しながらの運用を勧めております。
これらの本では、それぞれの投資メリット等も記載されており、例えばカンボジアについては、不動産を所有することでアメリカドルによる収入減を持つことができます。というのも、カンボジアはリエルという自国通貨の信頼度が低く、アメリカドルが流通しており、不動産賃貸収入もドルになります。リスク分散という点では、ドルで資産が形成できるというのも大きなメリットです。ちなみにカンボジアの銀行預金の金利は6％～8%が普通らしく、これも大きなメリットになります。(ただし、近年、金利は低下傾向にあるようですが)

とまぁ、今後絶対発展する国で、１千万円台の高利回り物件を購入するということは、メリットしかないような気がしますが、ここではデメリットも記載しておきます。

考えられるデメリット

資金調達が難しい

これが最大のネックになるかと。
海外不動産の場合、日本の銀行が融資してくれるケースは少なく、基本的にはキャッシュで購入することになります。
日本政策金融公庫が貸付けをしてくれる可能性があります。
ただし、事業性が問われるため、事業計画等の書類準備や、そもそも日本で不動産投資事業を行っている等の実績が審査されるため、ハードルは高いです。借入ができたとしても、期間が10年と短く、借入期間中はキャッシュフロー上プラスにならないかもしれません。

中古マンション市場が未熟である

出口戦略が見えにくいというのが、個人的には非常に気になります。
例えば、ベトナムでは、新築不動産は即完売のようです。以外にもベトナム人は、お金が余るほど持っているのです。なぜかというと、理由はいっぱいあるのですが、そもそもベトナム戦争で大勢の(特に南側にいた資本主義にかぶれた)ベトナム人は海外に出国し、海外からの送金が多いようです。また、途上国あるあるでしょうが、賄賂文化が残っているため、権力がある人はさらに富むことができます。一方、若者たちにおいても、副業が当たり前らしく、本業以外に何かしらの収入源がある人が6割以上というデータがあるらしく、思った以上の収入を得ています。
まぁ何が言いたいかというと、中古マンション需要があるのかがつかめないところです。土地はまだ余っているようなので、これからも新築タワマンがどんどんできると思いますし・・・

いわゆる途上国リスク

政情が一変すると、経済成長政策も大きく変わる可能性があります。
何が起こるか分からないところが、東南アジア。まぁ、いきなり資本主義から社会主義に変わることは無いだろうけども、例えば政府が進めていた地下鉄敷設プロジェクトが白紙、くらいのことはありえると思います。東南アジアはインフラが整っていない地域が多く、インフラ整備の話ありきで不動産を購入するとしっぺ返しをくらうかもしれません

商慣習の違い

マンションの価格が仮に1千万だとしても、賃貸で貸し出す場合は、さらに200万円～400万円ほど経費が必要になります。というのも、貸し出す時に家具を全て揃えた状態で貸すのが、東南アジアでは当たり前のようです。
また、これはデメリットではないかもしれませんが、基本的にはオーナーは絶対的存在らしく、賃貸中であっても、賃料の変更は往々にしてあるらしく、「来月から家賃あげるから」みたいな一声で済むらしいです。日本では、部屋が空いた時のタイミングくらいしか見直さないイメージですが、こういうところが慣習の違いなんでしょうね。

以上、私が気になっているデメリットを挙げましたが、それでも東南アジア長は非常に魅力的な市場です。昨年、インドネシア・ジャカルタやフィリピン・マニラを訪問する機会があったのですが、ビル群・モールの多さ、人の多さ、本当に活気のある街でした。
個人的には、キャッシュでカンボジアの不動産を購入し、ドルで資産形成をしたいところですが、今すぐはちょっと厳しいので、来年・再来年あたりに挑戦したいと思っております。