【不動産投資】TATERU apartmentにたどりついた理由

こちらの記事でも書きましたが、今年、TATERU Apartment不動産投資を始めます。

担当者さんの能力と相性があって無事に契約する運びとなりました。やってみたかったというのもありますが、私の投資哲学とぴったりマッチしたということが大きいです。

いろんな業者と会って、TATERU Apartmentにたどりつきましたが、その3つの理由を纏めました。

 

1棟アパートという合理性

そもそも、不動産投資を始めるに当たり、最初の分かれ道として、区分か1棟かという選択があります。区分マンションだと比較的安価であるため、最初の1件目は区分、という選択を考える人は少なくはないでしょう。しかし、新築分譲マンションなどは、建売会社の利益がたっぷりのっているため、初期投資額を厚めに設定しないと、固定資産税まで払うことを考えると月々のキャッシュフローでプラスというのは厳しいです。この不動産が高騰しているさなか、投資額もかなり高額で、キャッシュフローでプラスというのはなかなか難しいと思われます。(営業を受けている人は、相手が固定資産税まで説明しているでしょうか?確認してください)

とある新築分譲マンションの業者さんは、私が渋っていたら簡単に200万円割り引いてくれました。まぁ買いませんでしたが・・・

一方、1棟モノだと、堅実なキャッシュフローを残しやすいものの、高額であり、いきなり負債1億円を背負うことも普通、心理的にはハードルがあるかもしれません。

 

 

て、どちらを選ぶにしても融資を受ける必要がありますが、結局は大きな金額を得たいか小銭を得たいかそこにかかってきます。がつんと金額を稼ぎたい、そういう思いから私はアパート経営を選択しました。実際、小銭ために、負動産になり得る不動産を購入することはできないと感じたところもあります。

加えて、アパート経営の場合、「土地」という新たな担保を得ることができるのです。

 

1棟ものを購入する利点として、土地の所有権が挙げられます。

区分を買っても、そのマンションが立地する土地の所有に関しては1平米すら手に入らず、ローンを支払い終わる35年後には廃墟ビルになっているかもしれないビルの1画に対する所有権が手に入るだけです。

一方、1棟ものは、物件によっては借地権が設定されているものもありますが、基本的には土地所有権が含まれており、ローン返済が済めば、そこは自分の土地になるわけです。

最悪、地震があって建物が倒壊しても、土地は残ります。火事でも同じですね。

 

区分マンションの場合はその流通性が利点にあげられます。土地は処分がしにくいかもしれませんが、私は中長期所有を見据えて出口戦略を練る戦略のため、すぐに処分することは考えない方向で所有します。すると、区分マンションというのはどうしてもメリットが見えなくなります。

私の中での1棟アパートが合理的に見えたのは、この辺が根拠になりますが、5年程度で売っていきたいという方々は、区分マンションを保有した方が良いのかもしれません。

 

圧倒的なIT技術力

まず、不動産オーナーとしては、全ての管理が「TATERU apartment」というアプリを通じてすることができます。チャット機能があり、そこで本案件に関しては管理委託の際もやり取りします。

管理委託画面もあり、清掃記録や集金について、不動産管理のすべてがアプリを通じて行います。日本において、REAL ESTATE TECHというジャンルを開拓したのは、間違いなくTATERU Apartmentです。不動産投資は未だに電話でやり取りが主流の古い業界ですが、今後、新たな手法がどんどん開発されると思います。今、そのトップを走っているのはTATERUさんです。

 

住民の立場としても、他のアパート・マンションと住むのは訳が違います。

まず、インターネットは無料というか共益費込みなのは当然として、IoT電気製品の一元化で生活がIT付けになるでしょう。TATERUのシステムに、ルンバとかTVとかエアコンとかを同期していくと、外出中でもそれらを管理・起動することができます。家に帰る15分前に、エアコンを動かしておくとか、ルンバの停止アラートとか、TVの録画とか、1つのアプリで全部管理できちゃいます。家に居なくても、照明のオン・オフをしたりとか(そんな機能いるのか?)、最先端の生活ができるようになっています。

セキュリティの面でも、IT技術が駆使されており、ドアは、スマートロックでICカード又はキーロックで施錠管理します。さらに、最も侵入経路になり得る窓には、センサーを取り付け、仮に開いた場合は携帯にアラートメッセージがとぶようにできます。

 

社員の5割程度は、IT系社員のようです。土地の仕入れと建築デザイン、営業そして委託管理、これらを一気貫通で行っている事だけでもすごいことですが、更にIT技術が基盤になっているTATERUさんの未来に託しました。

 

上場しているという信頼性

これは身を以て感じた、「上場していること」がいかに社会的な信頼性に繋がるか。

不動産業者は海千山千で、いかがわしい業者も混ざっていることは確かだと思います。良い業者を選ぶ第一の選別基準として、宅地建物取引の免許を都道府県から交付されていることです。その次の選択基準が無い。彼らも儲け主義ですから、カモだと思われるとハイエナのごとく営業トークを仕掛けてきます。それがもし、怪しい業者さんだと、たちまちむしりとられることになるでしょう。。。不動産投資では個人として業者と契約をすすめるため、全てが自分の責任になります。

怪しい業者と印鑑を交しあうことができるでしょうか?私の答えはノーでした。

キャッシュフローを確保した上で自分の中で最大限リスクを排除でき、安心して契約できるのはTATERU Apartmentしかないと感じていました。

TATERUは、2015年にマザーズ上場2016年に東証1部に市場変更しており、名実ともにこの業界の大手です。今後は、常に投資家の目にさらされ、コンプライアンス遵守への道を突き進むわけですし、経営状況も開示されます。普通に考えて、上場していない会社よりも経営はクリーンですし、こちらとしても変なことは起きるリスクは少ないだろうと思っております。

とはいえ、上場している会社が絶対良いというわけではありません。そもそものTATERU㈱のサービスに魅力を感じている中、上場しているという事実が自分の中の心理的負担を軽減してくれたのです。もちろん、非上場会社でも良心的で良い物件を紹介してくれるクリーンな業者さんは山ほどいると思います。

 

 

長くなりましたが、不動産投資に興味がある会社員の方々、TATERU㈱も選択肢に加えてみてはいかがでしょう。投資は自己責任ですが、チャレンジしてもしっかり受け止めてくれる会社だと思います。

公式/TATERU Apartment

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