2018年8月に金消契約を行い、それとほぼ同時に竣工。あまり実感のない中、不動産投資が始まりました。
新築1棟アパートを利回り6～8%で購入するという、初心者まるだしの投資ですが、2019年は1年無事に稼働、ここで2019年不動産投資収益(キャッシュフロー)を公開します。
さて、私はTATERU apartment で不動産投資を始めました。
その直後に、TATERU社において書類改ざん問題が報道され、不動産市況にも大きな影響があったのですが、オーナーの立場からすれば、特に何か不利益を被ったことはありません。今のことろは。
想定される不利益としては、
将来的なTATERU倒産による管理会社問題
借り換え時の物件評価への影響(ただし、もともと割高購入だから最初から評価は低い)
入居者の管理会社への選好で低評価
といったところでしょうか。
まぁ、むしろストックホルダーの人たちは、金額面で大損をしてしまったことを考えるとかなり間接的な不利益のような気がします。
アパートのオープンが夏季という閑散期・人が動かない時期でしたが、満室に近い状況で開始することができました。
個人的に思うのは、新築1棟アパートであれ、区分マンションであれ、築古物件のリフォームであれ、不動産投資において場所の選定が最重要。新築なのに入居ゼロで始まる場合もあるようですが、これだけ入居が決まったのは、私の不動産がポテンシャル高い証だと感じており、まぁ新築アパート投資が、資産拡大に寄与しにくいところもありますが、安心して効率的に運営できている部分もありますので、今後も前向きにアパート運営をやっていこうかと思っております。
稼働状況
2018年9月以降、12月頭までは満室稼働を継続中でした。これは、まぁ、からくりがあって、TATERU社のアパートは、礼金・敷金を取らない代わりに2年は住む、2年以内の退去は礼金程度の違約金、というプランを標準としています。(礼金・敷金を取るプランもあります)
なので、必然的に2年以上住むケースが主になります。
しかし、12月になって退去の連絡が来ました。しかも2件も、連続で・・・
どうなる2020年。
収支
収益としては、
マイナス133万円
となりました。
これは、支出面で100万円の不動産取得税が効いています。それがなかったとすれば、マイナス30万円程度の収益に。これが通年の収益になります。ただ、キャッシュフロー的には、今年は若干のマイナス、通年はプラス100万円程度になります。これは、22年の減価償却と35年のアパートローンのギャップによるものです。
収入
稼働状況の方は、基本的には１年間通して満室稼働でした。
つまり、ほぼ満額で約675万円。ほぼ年収と同じ水準です。
ここから家賃が上昇することも無ければ、空室リスクも増えるし、このアパートにおける収入としては最高水準でしょう。
支出
支出は約800万円でした。尚、減価償却で280万円計上しています。
TATERU apartmentの場合、原則、管理会社も㈱TATERUになります。その管理費に加え、IoT機器費用が上乗せされます。
火災保険や地震保険は1年目に支払っていますが、今年最大の支払いだったのは、約100万円の不動産取得税です。
不動産取得は、取得時に1回のみ発生するのですが、取得時とタイムラグとして1年くらいあるのが通例のようで、私の場合は2018年8月取得→2019年4月に固定資産税の通知と同時期に来ました。固定資産税と併せて「租税公課」として計上しています。
あとはまぁ、借入金利が大きいですね。返しても返しても金利ばかり支払っている感覚です。これはもう、購入金額が割高でかつ借入金利も低くない長期間ローンなので仕方がないのですが、そのうち対策していかなければいけませんね・・・
今後ですが、しばらくは収益としてはマイナス計上、キャッシュフローはプラスという状況が続きます。怖いのは、減価償却22年が過ぎた後ですね。それでもアパートローンは10年以上残っているため、何かしらのアクションをここ数年で考える必要があります。勢いと思い込みで踏み切ったアパート投資ですが、心配性の私はいろいろと悩み続けることになりそうです。。。
TATERU社のアパートというだけで借り換えが難しい、そもそも手元資金が少なすぎるため借り換えが難しい、等々あるため、ここ数年は、なんとか流動資産を増やせるように努力したいと思います。借り換え又は一部繰り上げ返済等で対応していきたいですね。
さて、上述した通り、12月に2件連続、しかも年が明けて1月にも1件退去の連絡が・・・初めての退去になりますが、客付けを頑張ってもらうしかありません。これを乗り切れば、2020年も明るい結末が待っている、はず・・・
